市场说丨土地溢价率触底回升 “小阳春”行情持续仍存疑
正文共：1816字 10图 预计阅读时间：5分钟
前言
近两月，南京在住宅市场迎来“小阳春”的同时，土地市场也呈现明显的回暖趋势。4月底至今的两场土拍，南京（不含高淳、溧水）所有涉宅用地均达最高限价，进入竞自持阶段。土地拍卖竞争加剧，与2019年3月前的”冷淡”形成强烈对比。
南京土地溢价率触底回升 多幅地块竞拍逾百轮
2019年一季度以来，南京土拍溢价率触底反弹，“百轮”土拍的激烈竞争在南京重新出现，土地市场出现回暖迹象。土地市场回暖，溢价率是最直观的的反应指标，也反应了在当前市场预期下，地块在开发商评估中的价值水平。
从近一年整体溢价率变化来看，2018年下半年各月涉宅用地平均溢价率普遍低至10%以内，其中2018年9、10月溢价率挂零。2019年3月以来，土地市场溢价率在持续走低了大半年之后终于有了起色：2019年3-5月平均溢价率分别达到20%、42%和47%，相较去年下半年显著回升。从整体溢价率回升也可以看出当前土地市场已经开始回暖。
除溢价率以外，竞拍房企数量、竞拍轮数也能从侧面体现市场热度的回升。三月份以来南京优质地块的参拍企业持续增加，竞拍轮数也大幅提升，城北迈皋桥G01地块虽未达最高限价，但仍经过120轮竞拍才被新希望拿下，这也是新希望首进南京市场。4月份至今的涉宅用地则全部达最高限价，进入竞自持阶段。其中德信竞自持1万㎡，拿下江宁谷里宅地，首进南京。外来房企纷纷进入南京市场，也说明了对南京市场的看好。而进入竞自持阶段，也说明了房企对于看中的地块抱有很强的获取意愿。
南京土地市场回暖动因
政策预期宽松 楼市现“小阳春”
从政策来看，南京出台调控政策的时间比较早，调控力度比较大，从严的政策没有再继续出现，所以随着政策边际效应出现下降，需求也有所释放，出现了局部价格松动。政策预期宽松。
除了政策宽松的预期外，“金三银四”楼市出现“小阳春”也是促使土地市场回暖的原因之一。 2019年3月之前，南京成交量普遍同比下滑，而进入3、4月，同比分别大涨96.5%、30.5%，“小阳春”趋势明显。商品住宅市场的热度也进一步催生了土地市场的热度。
新一年拿地指标下放，库存走低
按照自然资源部通知要求，各地政府应在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”调控目标：消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
4月初，南京市2019年度国有建设用地供应计划出炉，根据规划： 2019年全市国有建设用地供应计划总量在2910公顷（万方）左右，含住房用地790公顷。其中，商品住宅用地出让目标为590公顷，含中小型商品住房413公顷。较18年供应目标有所下滑。而近一年南京商品住宅库存基本在6个月左右，根据2019年住宅用地调控目标，供应偏低。
整体来看，无论短期还是中长期来看，南京潜在库存压力不大，需求层面仍有置换和改善空间，只要不超市场预期高价拿地，整体风险不大。因此，房企南京拿地热情高涨。
“小阳春”行情持续存疑 本轮土地市场窗口期较短
据克而瑞研究中心专题指出，本轮土地市场“窗口期”非常短，在整体市场仍未走出实质性上涨行情之下，也在意料之中。流拍已经消失不见，越来越多的房企开始跟风拿地，其中不乏高溢价、高价地，尤其是二线城市，土地竞争格外激烈。我们认为目前最佳的拿地时期已经过去，当前市场不确定性较大，对于企业而言，无论是战略调整还是规模需要，二季度投资扩张中仍然需要保持谨慎，盲目追高并不可取。
对于南京市场而言，1、2月南京并未有地块出让，3月份涉宅用地尽管竞拍轮次高，但未触最高限价，4月份所有涉宅用地均达最高限价竞自持，不乏部分激进房企跟风拿地现象。同时，尽管政策预期宽松，但是部分城市调控从严也是事实，受政策的不确定性，“小阳春”行情持续仍存疑。尽管南京地价尚处于安全区间，但仍需警惕热点地块“面粉贵过面包”。当然，谨慎并不意味不拿地，聚焦、收缩战略之下，盲目追高并不可取。
往期回顾
企业
土地